小区人防车位是谁的？

小区车位之 “谜”

在日常生活中，你是否有过这样的疑惑：当你满心欢喜地搬进新小区，却发现停车成了一件让人头疼的事。小区里的车位种类繁多，有产权车位、公摊车位，还有人防车位。产权车位和公摊车位的归属相对明确，可这人防车位却仿佛笼罩着一层神秘的面纱，让人捉摸不透。它究竟属于谁？是小区业主，还是开发商？又或是另有其主？这看似简单的问题，却引发了无数的争议和讨论。今天，就让我们一起来揭开小区人防车位归属的神秘面纱，探寻背后的真相。

人防车位是什么

人防车位，全称为人民防空工程车位，是一种特殊的车位类型。根据《中华人民共和国人民防空法》规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室 ，这些地下室在满足防空功能的前提下，被规划成了车位，即人防车位。简单来说，人防车位就是在战时能够为人员和物资提供掩蔽的地下停车位，它是人防工程的重要组成部分，承担着保障人民生命财产安全的重要使命。

人防车位的建设目的，主要是出于国防安全的战略考虑。在战争时期，人防车位可以作为防空避难场所，为居民提供安全的庇护。同时，它也是国家强制要求配套建设的人防设施，体现了国家对国防建设的重视和对人民生命安全的保障。

从建设依据来看，人防车位的建设有着严格的法律和政策要求。开发商在进行房地产开发时，必须按照国家规定的标准和比例建设人防工程，其中就包括了人防车位的设置。这不仅是为了满足战时的防空需求，也是为了保障城市的综合防护能力。

产权归属之争

国家所有的依据

从法律规定的角度来看，人防车位作为人防工程的一部分，其所有权通常被认为属于国家。《中华人民共和国人民防空法》明确规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有 。这表明国家对人防工程拥有最终的所有权主权，人防车位作为国防设施，是国家战略资源的重要组成部分，其产权自然归国家所有。在一些城市的大型人防工程检查中，政府相关部门也明确表示这些设施是国家战略资源，开发商或物业管理单位只是在一定条件下进行维护和运营。

开发商的主张

部分开发商认为，他们是人防车位的投资者，在建设过程中投入了大量的资金用于人防车位的修建，包括土地成本、建筑材料、施工费用等，因此应当享有产权。然而，这种观点忽略了人防车位的特殊性质，即它是国防设施的一部分，不能简单地将其等同于普通的商业产品。开发商所谓的 “投资” 实际上是在履行国家规定的建设义务，不能以此作为独占所有权的理由。例如，开发商不能以自己投资建设为由，将人防车位随意转让给第三方用于非人防相关的商业用途。

业主的诉求

业主们则基于购房时对小区配套设施的考虑，主张拥有人防车位权益。业主在购买房屋时，实际上已经考虑了包括停车设施在内的整体居住环境和配套设施，人防车位作为小区配套设施的一部分，理应为业主服务。在一些新建小区，开发商在销售房屋时承诺业主可以使用一定数量的人防车位，这在一定程度上体现了人防车位作为小区配套设施的使用性质。业主们认为，他们购买了房屋，就应该对小区内的人防车位享有合理的使用权和收益权，开发商不能擅自处置人防车位，损害业主的利益。

使用权与收益权的分配

使用权：业主优先

从公平合理和实际使用的角度出发，人防车位的使用权应当优先满足小区业主的停车需求。因为人防车位是小区配套设施的一部分，小区业主在购买房屋时，实际上已经考虑了包括停车设施在内的整体居住环境和配套设施。例如，在一些新建小区，开发商在销售房屋时承诺业主可以使用一定数量的人防车位，这在一定程度上体现了人防车位作为小区配套设施的使用性质。

业主和开发商可以通过合同约定的方式来确定人防车位的具体使用方式。在购房合同中明确人防车位的租赁期限、租金标准、优先租赁权等内容。这种约定可以在一定程度上保障双方的权益，同时也符合市场交易的原则。但这种约定不能违反法律法规的强制性规定，如不能损害国家对人防车位的主权权益，也不能以不合理的方式剥夺业主的基本停车权益。

收益权：平衡双方利益

根据《人民防空法》规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。如果开发商是人防车位的投资者，在不违反法律规定和损害业主利益的前提下，开发商有权获得一定的收益。开发商可以通过出租人防车位收取租金来获取收益。但这种收益应当是合理的，并且要考虑到小区业主的承受能力和权益保障。

同时，业主作为小区的实际居住者和人防车位的主要使用者，也应当在收益分配中享有一定的权益。可以通过业主大会或业主委员会与开发商协商，将部分收益用于小区公共设施的维护和建设，或者以降低业主停车租金等方式让业主分享收益。在一些小区，业主委员会与开发商达成协议，将人防车位租金的一定比例用于补充小区的维修基金，这种做法既保障了开发商的收益权，也使业主从人防车位的收益中获得了实际利益。

实际案例分析

为了更直观地了解小区人防车位权属争议在司法实践中的处理方式，我们来看两个实际案例。

在广州市白云区某花园小区二期，开发商 A 公司于 1999 年负责开发建设负一层的防空地下室人防工程，2001 年竣工，2003 年通过广州市人民防空办公室验收，平时用途为车库 。大部分车位已由 A 公司售出并转移登记至业主名下，剩余 26 个车位仍初始登记在 A 公司名下，A 公司将人防车库委托给 S 物业公司统一管理，并对这 26 个车位收取租金。

2019 年，小区业委会向法院提起诉讼，要求 A 公司和 S 物业公司交还未售出的 26 个人防工程车库的管理及收益权。业委会认为，虽然人防工程所有权归国家所有，收益权归投资人即开发商 A 公司，但 A 公司已将小区房屋产权售予业主，已通过收取售房款的方式获得投资回报，故该人防工程的投资人应由 A 公司转为全体业主，相应的使用权及收益权亦应一并转移给小区二期全体业主。而 A 公司则答辩称涉案车库由其投资建造，其有权决定将车库的经营管理权交给 S 物业公司，并享有讼争车位的租金收益权 。

法院经审理查明，A 公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，根据广州市房地产测绘所于 2003 年 6 月作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案小区的共有建筑为梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、消防监控等，以上共有建筑面积均参加了分摊，但涉案车库的建筑面积未参加该小区共有建筑面积分摊。

最终，广州市白云区人民法院一审判决认为，小区业委会主张收回人防车库管理权缺乏事实、法律依据，驳回业委会的全部诉讼请求，广州市中级人民法院二审也驳回上诉，维持原判。法院的裁判理由主要基于人防车位属国家所有，但使用权、管理权和收益权属于投资人，A 公司作为涉案车库的投资者，且讼争车位仍初始登记在其名下，故对讼争车位享有使用、管理、收益的权利；涉案车库的建筑面积未作为涉案小区共有建筑面积分摊；建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同没有就转让涉案车库权利进行约定，即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑，未包括涉案车库 。

再看江西抚州市东旭 1 号（公元 1959）小区的案例。该小区系江西抚州市东旭房地产开发有限公司 2009 年开发的商住小区，包含地下人防设施，规划了 200 个停车位 。小区建成交付后，至 2017 年 1 月之前，由江西美城物业管理有限公司抚州分公司进行物业管理，2015 年 4 月 13 日，抚州市人民防空办公室向美城公司抚州分公司颁发了人民防空工程平时使用证 。2016 年 9 月 12 日，小区依法成立了第一届业主委员会，并于 2017 年 1 月解聘美城公司抚州分公司 。2018 年 11 月 1 日，抚州市人防办向小区业主委员会颁发了人民防空工程平时使用证 。

此后，开发商东旭公司、前期物业美城公司以侵权责任纠纷为由，将小区业委会告上法院，要求返还 200 个地下人防车位并赔偿车位租金损失 118 万元等 。业主委员会认为小区的人防车位的建设成本已经摊入到了小区的房价中，在东旭公司向业主出售了房屋后，东旭公司不再是投资主体，该人防车位随商品房一起归全体业主 。抚州市临川区法院认为，本案涉案的地下人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，但原告（开发商和前期物业）认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本，却否认计入了销售房价，又无法提供相关财务证据，故对于原告否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信 。

法院判决原告作为开发商在向业主销售房屋后，收回了建设成本，地下车位的投资者应当为全体业主，全体业主对地下车位享有使用管理、收益权，同时，2012 年 7 月 5 日，抚州市物价局发布的关于制定该小区物业管理服务费试行收费标准的批复，亦规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务，证明小区业主对该人防车位应享有收益权 。该案经一审、二审判决驳回两原告全部诉讼请求，但此后东旭公司、美城公司向江西高院申请再审，改判撤销一二审判决，改判东旭公司对 200 个人防车位承担管理义务、享有使用收益权利，目前，小区业委会已向江西省人民检察院申请民事监督获受理 。

从这两个案例可以看出，在司法实践中，法院在判断人防车位的使用权和收益权归属时，主要会考虑人防车位的投资主体、建设成本是否计入房价、建筑面积是否参与公摊以及合同约定等因素 。不同的案件可能会因为具体事实和证据的不同而有不同的判决结果，这也提醒小区业主和开发商在涉及人防车位的问题上，要明确相关权利义务，避免产生不必要的纠纷 。

如何维护自身权益

在人防车位问题上，业主和开发商都应通过合法途径维护自身权益。

对于业主而言，首先要充分了解相关法律法规，知晓自己在人防车位使用和收益方面的权利。在购买房屋时，仔细查看购房合同中关于人防车位的约定，明确自己的权益范围。如果发现开发商或物业公司存在侵犯自己权益的行为，如擅自提高租金、不合理限制车位使用等，业主可以通过业主大会或业主委员会与对方协商解决。协商不成的，可以向相关行政部门投诉，如人防办、住建局等，请求行政部门介入调解 。若仍无法解决问题，还可以通过法律诉讼的方式，向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

开发商在维护自身权益时，同样要以法律法规为依据。确保自己对人防车位的投资、建设等行为符合相关规定，保留好相关的投资凭证和建设资料，以证明自己作为投资者的身份。在与业主签订车位使用合同时，要明确双方的权利义务，避免因合同条款不清晰而引发纠纷。如果遇到业主不合理的诉求或干扰正常经营管理的行为，开发商也可以通过法律途径解决，保障自己的合法权益 。

无论是业主还是开发商，在处理人防车位纠纷时，都应秉持理性、合法的原则，避免采取过激行为，以免造成不必要的损失和后果。同时，双方也应加强沟通与协商，寻求共赢的解决方案，共同维护小区的和谐稳定。

总结与展望

小区人防车位的权属问题，不仅关系到业主和开发商的切身利益，也影响着小区的和谐稳定。虽然目前法律规定人防车位所有权归国家，但在使用权和收益权的分配上，还存在诸多争议和不确定性。通过对相关法律法规的解读和实际案例的分析，我们可以看出，解决人防车位权属争议，需要综合考虑多方面因素，以法律为准绳，以事实为依据，平衡各方利益。

在未来，希望国家能够进一步完善相关法律法规，明确人防车位的权属和收益分配规则，减少纠纷的产生。同时，也希望小区业主和开发商能够增强法律意识，在法律框架内合理解决争议，共同营造和谐、有序的小区环境。只有这样，才能让人防车位真正发挥其应有的作用，为业主提供便利，为国防建设贡献力量。