郑州奥体附近的金马凯旋改成二手车市场了，也许这只是个开始！

郑州的商业很难做。

金马凯旋建材城最近改成了二手车市场，门口摆满了一排排的车。十年前这里卖瓷砖地板，五年前说要改成万达广场，现在直接倒腾二手车了。旁边须水锦艺的商业城更惨，以前卖布料，现在也搞二手车，结果两家都半死不活。有人路过开玩笑：“这地方风水不行，干啥啥黄。”

其实这背后藏着郑州商业的两个“死穴”。第一，盖楼容易管楼难。开发商拿地盖商场容易，但运营起来就像养孩子——奶粉钱贵，还得会教。郑州很多商场盖的时候吹得天花乱坠，开业后连空调都舍不得开。老郑州人还记得二七商圈的商业大厦，当年号称“河南最大”，结果连空调都没有，夏天顾客一边擦汗一边砍价，最后撑不下去倒闭了。现在的新商场也没好到哪儿去，要么招商招不来大牌子，要么租金太高吓跑小商家。

第二，电商把实体店逼到墙角。郑州人现在买个锅碗瓢盆都上网，连买菜都用手机下单。街边商铺空得越来越多，人民路这种黄金地段都有近两成店铺关门。商场为了活命，只能拼命搞“体验”——吃饭、看电影、带孩子玩，但这也得花钱改造。比如世贸购物中心，砸钱升级电梯、搞特色街区，还引进奶茶店和网红餐厅，才勉强留住顾客。

转型成了救命稻草。亚细亚商场被比亚迪接手，说要搞新能源汽车体验店；四大中心商业空着没人租，干脆改成仓库；连万科美景龙堂这种高档楼盘底商，也有店铺贴着“旺铺招租”半年没人问。最夸张的是奥体中心附近，金马凯旋和须水锦艺两个商场都改卖二手车，结果互相抢生意，谁也没赚到钱。有人说：“还不如直接改成停车场，地铁口停车一天收20块都比卖车强。”

但也不是所有商场都混得惨。丹尼斯大卫城去年卖了94个亿，正弘城客流2800万人次，秘诀就俩字：舍得花钱。丹尼斯把卫生间改造得比五星级酒店还干净，LV、香奈儿直接开两层楼的大店；正弘城搞主题馆、办漫展，年轻人排队打卡。还有胖东来超市，靠着免费修鞋、改裤脚这些“傻服务”，硬是让顾客跨省来逛，货架上的大月饼抢都抢不到。

说白了，郑州商业正在大洗牌。老一套的“盖楼收租”模式行不通了，要么像胖东来那样把服务做到极致，要么像丹尼斯那样砸钱升级。金马凯旋们改行卖二手车只是权宜之计，真想活下去，还得学学别人怎么把顾客当回事。就像网友说的：“现在谁还缺买东西的地方？缺的是让人愿意多待一会儿的理由。”